第166章 【国泰置业】
第166章【国泰置业】
新时代地产的会议室,林祖辉成立了一个关于收购‘国泰置业’并资产重整的工作小组;新时代地产主要有林祖辉、梁真勋,外聘顾问梁伯韬。
国泰置业是一家投资性质的上市公司,投资的有地产、工业、证券、餐饮等,资产值在6亿左右;其中物业价值3亿,证券价值亿,其余资产亿;公司负债4亿,市值亿。
负债居高不小的原因有很多:
一、物业为收租性质,虽然物业会升值,但是其高昂的利息(贷款购买物业),将吞噬物业的租金,并增加公司的债务;
二、餐饮、工业等领域的回报率并不高,占用了公司不少资产。
三、公司去年(1985年)的纯利仅为2000万元,尚不足开支银行利息。
当然了,这家公司本质上和那些濒临破产的上市公司不同,算是一家有潜力的上市公司。
会议室里,大家都已经对国泰置业有了一定的研究,猜测林祖辉今天恐怕要正式出击了;上一个月的‘港澳发展’,让新时代地产的子公司华人置业大赚特赚,振奋了整个集团系。
林祖辉开口说道:“现在开始,我们一边和国泰置业董事局沟通‘注资入股’,取得股东大会的决议;并一边制定资产重整方案,‘变废为宝’让国泰置业焕然一新。”
会议室的众人,精神抖擞,他们老板的外号太多了,无一不是称赞其能力强。
梁伯韬作为林祖辉及其公司的顾问,说道:“那么收购之后,林生打算怎么定位国泰置业?我们都知道,新时代地产系的收租物业、投资证券的旗舰公司,是华人置业。”
他被林祖辉委托,参谋新时代地产系的股权规划和架构,所以必须了解林祖辉的意图。
林祖辉点点头,他对梁伯韬很重视,而且别人都不支干薪,纯粹是帮忙性质的参谋他旗下公司的架构和规划。
“我的想法是,我们可以利用一系列操作,将国泰置业的资产值和净资产放大;这样一来,新时代地产的利益就增加,这就好比一个寻宝游戏,我们找到了宝藏。当然,最重要的还是梁生所说的公司定位,其实很简单,国泰置业以后将会成为新时代地产管理酒店的旗舰公司。”
酒店,对于一家地产公司来说太重要了,更何况林祖辉也很喜欢住酒店,喜欢开房。
梁伯韬满意的点点头,说道:“这样就完美了!”
梁真勋也说道:“按照我们公司的实力,以及老板的智慧,国泰置业很快就可以焕然一新,资产、市值都大大的增加,我们再利用股市集资,很快就可以收购酒店资产。”
要想进入酒店行业,肯定是需要大量的资本,所以要懂得利用上市公司可以供股集资、可以将股民的钱为己用的原理,去收购酒店业务,再进行消化。
比方说,新时代地产这次打算拿出1亿资金,用于发展酒店业;但是新时代不考虑直接购买酒店业务,因为这样购买不到太多或太优质的业务;如果拿起收购国泰置业,然后在将国泰置业资产重整,接下来就是可以利用优质上市公司进行大手笔收购酒店业务,而且资金还是源源不断的从股市集资。
林祖辉看向梁伯韬,说道:“这次收购国泰置业,资金方面由你们万国宝通提供贷款,有问题吗?”
梁伯韬毫不犹豫的说道:“没有问题,这个我来操作!”
由万国宝通提供贷款,就相当于梁伯韬的部分酬劳;而新时代地产系虽然负债率排列全港前列,但信誉好、发展潜力大,让很多银行家忽略了负债率。
何况,就这笔业务而已,抵押的是国泰置业股份,和新时代地产系毫无关系,也不增加负债,属于专项贷款。而国泰置业本身经营没有问题,旗下净资产2亿,银行怎么会担心呢!
林祖辉接着说道:“关于国泰置业的资产重整方案,我参考很多案例,大概总结了几点:第一、利用我们和银行的关系,争取一笔2亿元的新贷款,给我们留足够的重整资产时间。”
要想安心资产重组,也得债券人答应,总有部分债券人不放心,担心你将公司的资产变没了,还不起他的债务;所以必须借一笔钱,清偿那些快到期的债务。
当年,韦理和罗旭瑞联合起来,收购富豪酒店和百利保,其中关键一点就是韦理利用自己和汇丰银行的关系,一次性借贷了亿的巨款贷款,以保证两家上市公司资产重整。
“第二,出售非地产、证券的业务,回笼部分资金。”
“第三,迅速购买新的优质地产资产,卖掉的是‘不赚钱’资产,购买的赚钱的优质资产。”
“第四,供股集资,再购买优质资产。”
听着林祖辉的指挥,大家纷纷记录下来,老板虽然说的是大纲,但却是医治公司的‘良药’。
会议结束前,林祖辉说道:“资产重组方案要迅速拿出来,这样我们还可以争取到国泰董事会的支持!”
众人欣然领命。
此时,新时代地产尚未和国泰董事会商谈,要想打动别人,就必须考虑到别人要赚钱,才会同意你收购。
当然了,这对新时代地产来说不是问题,国泰置业资产虽然不错,但盈利表现一般;就算是大股东,每年也分不成红,想必渴望新时代加盟,将他手中的股份升值。
除了这些,新时代地产一旦入主国泰置业,傻子也知道那些追捧林祖辉的股民们,就会纷纷进来,国泰置业的股票立马要翻几倍。
这也是最好的条件!原股东若是想套现,自然要支持新时代收购。
这一次收购国泰置业,新时代地产不需要出一分钱(贷款),依旧是空手套白狼。如果取得成功,新时代地产系真的名气要大增了。
本来,八月份的港澳发展项目,就已经让林祖辉成为投资者的最佳领头羊了;在港澳发展的案例中,林祖辉最被‘神话’的地方,就是和澳府、五家银行谈判的内幕,因为没有公开,那些媒体果断的发挥天马行空的想法。
1200万斩断7000万的债务,已经够人吹一壶了;很多媒体还嫌事不大,将林祖辉和D王的恩怨大肆书写。
其实,林祖辉和D王没有任何矛盾,道理很简单,整个事件林祖辉也没有‘算计’别人;
那个认股权证是必须发行的,否则港澳发展那里来的钱去斩断债务。
关于这些,D王也是很明白的。
六福珠宝的写字间,林祖辉带着银行的人,前来翻阅公司的账本。不是不信任黄伟常,而是贷款需要。
虽然六福珠宝有1500万的启动资金(实际1350万,还有150万是资产),但因为林祖辉喜欢从‘大’做起走,所以在筹备‘中环旗舰店’时,发现资金仅马马虎虎够用,也没有能力立马再在尖沙咀开设‘九龙旗舰店’。
因为一开始就规划的是连锁大品牌,所以在锻造工厂、总部等的投入,也是非常费钱的;再加上中环的旗舰店光房租就是200多万一年,金饰铺货也得价值七八百万的样子,所以非常的费钱。
“林生、黄生、王小姐,我们已经查阅完毕,1000万贷款应该没有任何问题,毕竟有林生伱担保!”银行负责人恭敬的说道。
在银行家眼里,林祖辉就是个香饽饽,哪怕是新时代地产负债那么高,依旧有银行找上门主动贷款。
不过,林祖辉暂时不敢要了!
“好的,麻烦孙经理走一趟了!”林祖辉客气的说道。
他愿意和银行家交好,不管是银行高层,还是这些银行小兵小将。
送走银行的人后,林祖辉正好参加六福珠宝的管理层会议,身份仅是董事而已;但这些管理层还是知道,林祖辉大股东身份的。
黄伟常身兼董事长和总经理,虽然实权在握,但若是和老板闹翻,大家也知道后果是什么。大家只知道黄伟常只有一成股份,并不知道还有20%的激励股权(分批给)。
因为林祖辉很少时间参加六福珠宝的事宜,甚至他连意见都很少指指点点,毕竟他不是万能的,不想在黄伟常这个老行尊以及前世珠宝大亨面前班门弄虎。
香江的珠宝行业目前是四大巨头:周大福、周生生、谢瑞麟、景福(杨志云家族),后起之秀还有前世深水湾75号的主人——恒和珠宝的陈圣泽,剩下的大概就是还有近3000家比米铺还多的金铺。
黄伟常在会议上,向林祖辉背书了公司情况,丝毫没有摆董事长架子,很是尊重。
林祖辉听后,也很尊重专业的管理人员,所以说道:“恩,对于公司的发展情况,我这个作为股东表示很满意。若是你们有足够的信心,再担保3000万贷款,我也无妨。”
黄伟常连忙说道:“暂时还没有进一步的计划,我们打算先消化一下中环旗舰店;这次1000万的贷款除了少部分用于中环旗舰店和锻造工厂外,将留着筹备九龙旗舰店。如果发展顺利,半年后,公司便可以筹备第三家店铺,届时也不麻烦老板担保了,公司已经有了自力更生的能力了。”
“好,你有信心就好!”
林祖辉欣然表示对黄伟常的赞赏和信任!
其实,就算林祖辉有一些意见,也是通过王祖娴,向六福珠宝提出来。这样一来,不管好与坏,黄伟常都可以做出专业的决定。
而且,王祖娴告诉林祖辉,黄伟常在公司很尊重她的建议,并没有把她当花瓶。
一个董事兼合伙人、代言人,要是被黄伟常当花瓶放起来,林祖辉怕是直接开了他,哪怕他能力再好。王祖娴就是自己的代言人,必须参与公司的事务!
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新时代地产的会议室,林祖辉成立了一个关于收购‘国泰置业’并资产重整的工作小组;新时代地产主要有林祖辉、梁真勋,外聘顾问梁伯韬。
国泰置业是一家投资性质的上市公司,投资的有地产、工业、证券、餐饮等,资产值在6亿左右;其中物业价值3亿,证券价值亿,其余资产亿;公司负债4亿,市值亿。
负债居高不小的原因有很多:
一、物业为收租性质,虽然物业会升值,但是其高昂的利息(贷款购买物业),将吞噬物业的租金,并增加公司的债务;
二、餐饮、工业等领域的回报率并不高,占用了公司不少资产。
三、公司去年(1985年)的纯利仅为2000万元,尚不足开支银行利息。
当然了,这家公司本质上和那些濒临破产的上市公司不同,算是一家有潜力的上市公司。
会议室里,大家都已经对国泰置业有了一定的研究,猜测林祖辉今天恐怕要正式出击了;上一个月的‘港澳发展’,让新时代地产的子公司华人置业大赚特赚,振奋了整个集团系。
林祖辉开口说道:“现在开始,我们一边和国泰置业董事局沟通‘注资入股’,取得股东大会的决议;并一边制定资产重整方案,‘变废为宝’让国泰置业焕然一新。”
会议室的众人,精神抖擞,他们老板的外号太多了,无一不是称赞其能力强。
梁伯韬作为林祖辉及其公司的顾问,说道:“那么收购之后,林生打算怎么定位国泰置业?我们都知道,新时代地产系的收租物业、投资证券的旗舰公司,是华人置业。”
他被林祖辉委托,参谋新时代地产系的股权规划和架构,所以必须了解林祖辉的意图。
林祖辉点点头,他对梁伯韬很重视,而且别人都不支干薪,纯粹是帮忙性质的参谋他旗下公司的架构和规划。
“我的想法是,我们可以利用一系列操作,将国泰置业的资产值和净资产放大;这样一来,新时代地产的利益就增加,这就好比一个寻宝游戏,我们找到了宝藏。当然,最重要的还是梁生所说的公司定位,其实很简单,国泰置业以后将会成为新时代地产管理酒店的旗舰公司。”
酒店,对于一家地产公司来说太重要了,更何况林祖辉也很喜欢住酒店,喜欢开房。
梁伯韬满意的点点头,说道:“这样就完美了!”
梁真勋也说道:“按照我们公司的实力,以及老板的智慧,国泰置业很快就可以焕然一新,资产、市值都大大的增加,我们再利用股市集资,很快就可以收购酒店资产。”
要想进入酒店行业,肯定是需要大量的资本,所以要懂得利用上市公司可以供股集资、可以将股民的钱为己用的原理,去收购酒店业务,再进行消化。
比方说,新时代地产这次打算拿出1亿资金,用于发展酒店业;但是新时代不考虑直接购买酒店业务,因为这样购买不到太多或太优质的业务;如果拿起收购国泰置业,然后在将国泰置业资产重整,接下来就是可以利用优质上市公司进行大手笔收购酒店业务,而且资金还是源源不断的从股市集资。
林祖辉看向梁伯韬,说道:“这次收购国泰置业,资金方面由你们万国宝通提供贷款,有问题吗?”
梁伯韬毫不犹豫的说道:“没有问题,这个我来操作!”
由万国宝通提供贷款,就相当于梁伯韬的部分酬劳;而新时代地产系虽然负债率排列全港前列,但信誉好、发展潜力大,让很多银行家忽略了负债率。
何况,就这笔业务而已,抵押的是国泰置业股份,和新时代地产系毫无关系,也不增加负债,属于专项贷款。而国泰置业本身经营没有问题,旗下净资产2亿,银行怎么会担心呢!
林祖辉接着说道:“关于国泰置业的资产重整方案,我参考很多案例,大概总结了几点:第一、利用我们和银行的关系,争取一笔2亿元的新贷款,给我们留足够的重整资产时间。”
要想安心资产重组,也得债券人答应,总有部分债券人不放心,担心你将公司的资产变没了,还不起他的债务;所以必须借一笔钱,清偿那些快到期的债务。
当年,韦理和罗旭瑞联合起来,收购富豪酒店和百利保,其中关键一点就是韦理利用自己和汇丰银行的关系,一次性借贷了亿的巨款贷款,以保证两家上市公司资产重整。
“第二,出售非地产、证券的业务,回笼部分资金。”
“第三,迅速购买新的优质地产资产,卖掉的是‘不赚钱’资产,购买的赚钱的优质资产。”
“第四,供股集资,再购买优质资产。”
听着林祖辉的指挥,大家纷纷记录下来,老板虽然说的是大纲,但却是医治公司的‘良药’。
会议结束前,林祖辉说道:“资产重组方案要迅速拿出来,这样我们还可以争取到国泰董事会的支持!”
众人欣然领命。
此时,新时代地产尚未和国泰董事会商谈,要想打动别人,就必须考虑到别人要赚钱,才会同意你收购。
当然了,这对新时代地产来说不是问题,国泰置业资产虽然不错,但盈利表现一般;就算是大股东,每年也分不成红,想必渴望新时代加盟,将他手中的股份升值。
除了这些,新时代地产一旦入主国泰置业,傻子也知道那些追捧林祖辉的股民们,就会纷纷进来,国泰置业的股票立马要翻几倍。
这也是最好的条件!原股东若是想套现,自然要支持新时代收购。
这一次收购国泰置业,新时代地产不需要出一分钱(贷款),依旧是空手套白狼。如果取得成功,新时代地产系真的名气要大增了。
本来,八月份的港澳发展项目,就已经让林祖辉成为投资者的最佳领头羊了;在港澳发展的案例中,林祖辉最被‘神话’的地方,就是和澳府、五家银行谈判的内幕,因为没有公开,那些媒体果断的发挥天马行空的想法。
1200万斩断7000万的债务,已经够人吹一壶了;很多媒体还嫌事不大,将林祖辉和D王的恩怨大肆书写。
其实,林祖辉和D王没有任何矛盾,道理很简单,整个事件林祖辉也没有‘算计’别人;
那个认股权证是必须发行的,否则港澳发展那里来的钱去斩断债务。
关于这些,D王也是很明白的。
六福珠宝的写字间,林祖辉带着银行的人,前来翻阅公司的账本。不是不信任黄伟常,而是贷款需要。
虽然六福珠宝有1500万的启动资金(实际1350万,还有150万是资产),但因为林祖辉喜欢从‘大’做起走,所以在筹备‘中环旗舰店’时,发现资金仅马马虎虎够用,也没有能力立马再在尖沙咀开设‘九龙旗舰店’。
因为一开始就规划的是连锁大品牌,所以在锻造工厂、总部等的投入,也是非常费钱的;再加上中环的旗舰店光房租就是200多万一年,金饰铺货也得价值七八百万的样子,所以非常的费钱。
“林生、黄生、王小姐,我们已经查阅完毕,1000万贷款应该没有任何问题,毕竟有林生伱担保!”银行负责人恭敬的说道。
在银行家眼里,林祖辉就是个香饽饽,哪怕是新时代地产负债那么高,依旧有银行找上门主动贷款。
不过,林祖辉暂时不敢要了!
“好的,麻烦孙经理走一趟了!”林祖辉客气的说道。
他愿意和银行家交好,不管是银行高层,还是这些银行小兵小将。
送走银行的人后,林祖辉正好参加六福珠宝的管理层会议,身份仅是董事而已;但这些管理层还是知道,林祖辉大股东身份的。
黄伟常身兼董事长和总经理,虽然实权在握,但若是和老板闹翻,大家也知道后果是什么。大家只知道黄伟常只有一成股份,并不知道还有20%的激励股权(分批给)。
因为林祖辉很少时间参加六福珠宝的事宜,甚至他连意见都很少指指点点,毕竟他不是万能的,不想在黄伟常这个老行尊以及前世珠宝大亨面前班门弄虎。
香江的珠宝行业目前是四大巨头:周大福、周生生、谢瑞麟、景福(杨志云家族),后起之秀还有前世深水湾75号的主人——恒和珠宝的陈圣泽,剩下的大概就是还有近3000家比米铺还多的金铺。
黄伟常在会议上,向林祖辉背书了公司情况,丝毫没有摆董事长架子,很是尊重。
林祖辉听后,也很尊重专业的管理人员,所以说道:“恩,对于公司的发展情况,我这个作为股东表示很满意。若是你们有足够的信心,再担保3000万贷款,我也无妨。”
黄伟常连忙说道:“暂时还没有进一步的计划,我们打算先消化一下中环旗舰店;这次1000万的贷款除了少部分用于中环旗舰店和锻造工厂外,将留着筹备九龙旗舰店。如果发展顺利,半年后,公司便可以筹备第三家店铺,届时也不麻烦老板担保了,公司已经有了自力更生的能力了。”
“好,你有信心就好!”
林祖辉欣然表示对黄伟常的赞赏和信任!
其实,就算林祖辉有一些意见,也是通过王祖娴,向六福珠宝提出来。这样一来,不管好与坏,黄伟常都可以做出专业的决定。
而且,王祖娴告诉林祖辉,黄伟常在公司很尊重她的建议,并没有把她当花瓶。
一个董事兼合伙人、代言人,要是被黄伟常当花瓶放起来,林祖辉怕是直接开了他,哪怕他能力再好。王祖娴就是自己的代言人,必须参与公司的事务!
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