第452章 【执黑先行】
第452章【执黑先行】
5月26日,星期二。
今天是五月期指交割的日子(预留三个交易日进行交割),也是林祖辉收获的日子;
年初,恒金投资购买了10000张五月期指合约,买入恒生指数平均值为4400点,而今天开盘就是6100点。
也就是说,他投资了亿左右,今天收盘后,他可能会净赚亿左右,回笼资金13亿。
这笔资金可谓来得十分及时,因为他没有钱了!
太不可思议了,他感觉自己总是在缺钱。
年初还有60多亿的现金,结果购买海外信托银行花了25亿、沽空美元日元花掉15亿的保证金(20倍杠杆,均点点)、供股集资/认购债券花掉25亿、支付仙女7亿用于购置海外资产。
若不是期间有股息10亿出头(多间上市公司)、恒金置业的租金收益数亿,恐怕他已经‘破产’了!
这种赚得多,花得多的日子,林祖辉已经过习惯了。
若是他有上百亿的现金在手里,而没有投资项目,他倒反而不舒服了。
今年沽空的美元/日元,如今已经跌至129点多,算是开始下跌,不知道还会不会反弹;
关键是,倘若今年跌至120点左右,他也未必会平仓,毕竟他可是在期待明年跌至100点左右。
所以,若是年底买黄金期货,还得提前贷款一点。
现在的他,倒不需要考虑——贷款做金融的风险性了,毕竟他的美股市值、香港的置业、上市公司股份,数额都十分的丰厚。
想亏得倾家荡产,也是不可能的事情。
“咚咚”敲门声响起。
秘书李珂带着陈斌,走了进来。
“老板,和汇丰银行合作的那个项目,已经签署了正式合约。今年年底之前,我们会完成清拆工作,明年年初动工上盖工程。”梁真勋坐在沙发上,并汇报道。
林祖辉满意的点点,这是新时代集团和汇丰银行在地产上的第一次合作。
汇丰银行位于香港蒲飞路23号职员宿舍旧地址地盘,计划重建两幢四十层高住宅大厦。该地盘可建总楼面面积约为35万平方呎。由“新时代集团”负责整项发展,新时代集团计划投资5亿港元,作为补地价及建筑费用。整项发展双方各占约五成权益,计划在1995年可完成入伙。
不会赚太多,顶多每年30%的收益,但毕竟是从长江实业手上抢下来的项目,还是让人高兴。
原来在今年四月,李超人正式卸任汇丰银行董事,也宣布汇丰银行和李超人的蜜月期结束。虽然不能说闹矛盾,但至少也不会像以往那样紧密无间。
当然,林祖辉自然不是顶上去的意思,他和汇丰仅限贷款合作、地产合作,远没有李超人和汇丰银行的关系好,哪怕是现在也差得远。
他也不需要和汇丰银行关系太好!这次合作,双方是有利益在里面——汇丰银行渴望继续和新时代集团合作(贷款),也渴望林祖辉的关系有助于他们重返内地。
林祖辉说道:“嗯,争取明年年底和后年年初,将之全部售罄。”
陈斌点点头,说道:“好的,等会我备注一下!”
林祖辉又说道:“明年我们要争取出售300万平方尺的住宅面积,一定要做好充分的准备和调度。”
其实,这是他在精打细算。
他知道,这一波港府打压炒房,中低档住宅市场只能说是微微上涨,而不是大涨;这就预示着,明年还有一波大行情,所以应该多销一些住宅。
而到了1994年,港府怕是又得更严厉的打击炒房的,再加上到时候香江地产进入到一个‘调整期’,下跌两三成都是可能的事情。
前世李超人和李兆基的马鞍山对决,便是楼价从5600港币以上,最后3950港币都在出售了(李超人顶烂市,并不是正常价格)。
所以为了更好的效益比,林祖辉一般会精打细算一番,即供应起伏一下。
比如说1993年供应300万平方尺,那么1994年可以供应280万平方尺就足以。
陈斌自然知道,老板擅长精打细算和把握好时机,所以也是深信不疑。
“嗯,计划供应是没有问题的!”
林祖辉思考了一下,说道:“最近因为内地开放,香江的工业楼宇价格不涨反跌,你可以让人在观塘搜寻一些可重建工业物业地皮和旧楼,并进行收购。这些重建地皮旧楼,可以作为一个土地储备,以后可改建综合大厦,相当的划算!”
因为香江的工厂都迁往内地,所以港府早已经允许工业地皮,可建综合性大厦,即写字楼和厂房的两种用途大厦。
现在香江港九地区,土地是越来越少了,所以若想多储备土地,就多灵活起来。
陈斌问道:“倒是很容易找到合适的,不过我们打算投资多少金额?”
林祖辉说道:“8亿以内吧!”
“好的,我知道了!”
也就新时代集团一个月的纯利,算不得什么。
而且那可是半商业大厦,能捡便宜可是非常好的事情。
而在林祖辉看来,新时代集团赚钱快,花钱一定也要快,不能将钱留在手上太多。
过了一会,梁真勋也走进他的办公室汇报工作。
首先,是美丽华酒店收购工作正式展开,预计花费亿港币,并获得%的美丽华酒店股权;
其次,美国传回消息,已经购买微软价值亿美元左右的股票。
对于这两笔投资,林祖辉都是非常满意。
美丽华酒店没有什么负债,反而账上还有亿的现金流,这笔钱可以启动美丽华广场项目(已经立项);除此之外,还可以进行贷款,向内地进行投资。
新时代集团投资的美股,成本已经达到亿美元,目前盈利1500万美元;按照林祖辉的预测,今后每年将保持35%以上的回报率,直到2000年初,8年时间可以赚取80亿美金以上。
这些钱,可以作为新时代集团在1993年~1994年投资商业地产的一个‘保证’,好比鸡蛋哲学,一个项目如果产生亏损和盈利低,另外一个高回报产业可以拉高整体的投资回报率。
当然了,对于投资美国商业地产,林祖辉也是信心十足,他一定可以抄底成功。
5月底,林祖辉来到京城。
他和京城官方连续签订三份合同,一举拿下年初洽谈的三个大项目,分别是:
王府井大街的东安市场改造工程,整个工程经过改造后,营业面积将达到150万平方尺;建筑最高为10层、地下两层,分多幢建筑组合而成;其中一幢作为‘东安市场’以中央收银模式的百货模式,其余为现代化收租的购物中心模式。双方的合作模式是:东安市场以地皮入股,占股35%;新时代集团承担所有建筑费、税费,占股65%。整个‘新东安市场’工程预计1997年上半年完成,并投入营业。
毗邻东安市场的‘王府井希尔顿酒店’(校尉胡同)项目,整个项目占地面积为20万平方尺,此项目为新时代集团购买土地,并独资拥有。
三里屯的中环广场,占地面积为70万平方尺,采用19幢低密度建筑(10层)组合的现代化购物中心,并打造时尚、潮流、艺术的风格街区,此项目为港资独资。
三个项目都非常顺利,交涉时间仅三个月不到,这和林祖辉的人脉关系和影响力息息相关。林祖辉本人可不仅仅是一个地产商人,他在内地的服装工厂,用工人数好几千人,是外资当中的制造业代表。
拿下三个项目后,林祖辉并没有离开京城,而是继续和京城官员进行洽谈。
一间会议室里,林祖辉说出了自己的想法:“京城是华夏的首都,外国游客来华夏,基本都会来京城。近年来京城已经有不少新建筑,但如果城中心低矮的破破烂烂民房,实在有碍市容。所以,我想和领导们商量一下,对崇~文旧城进行全面改造,新造现代化城市建筑。”
京城官员说道:“崇~文旧城大概有200万平方米(2200万平方英尺),如此浩大的工程,光是搬迁都是一个大问题。人民必须安居乐业,否则就会出乱子。”
林祖辉马上说出自己的想法,说道:“自然会考虑周全,我们新时代集团愿意和政府合作开发,采取边拆边建的方式。如此浩大的工程,可分多期进行建设,我们可以合作成立公司进行。在整个项目上,兴建住宅、酒店、商业大厦等,统筹规划。”
200万平方米的改造工程,而且又是京城中心,购买地皮独资建设,那是不现实的。
不说其它因素,光是一个搬迁工程,没有政府来搞定,不知道要出多少事情。
而这个项目如此浩大,新时代集团进行分期建设和投资,也相当于在变相储备土地。
新时代集团在内地的投资,也必须采用‘重视土地储备’的方式,这样才能将回报率稍微提高一下。他可是知道,内地项目的回报率只有8~15%区间,赚不了快钱。但如果量大的话,还是非常值得的。
此次来内地,他除了签署六份合同外,还得进行‘发展物业’(住宅项目)的投资。
因为收租物业(商场、写字楼)的回报期限,实在太过漫长;所以在内地必须收租物业、发展物业,一起干。
发展物业两年就可以开始出售期房,回笼资金;
赚的钱,就正好补上收租物业的投资。
京城官员们顿时对于这个项目非常看重,双方进行了初步的洽谈。
而考虑到京城这边的形势,林祖辉也是尽可能的表现出诚意来,真正的合作共赢。
最终双方达成了一个初步意向,对合作双方比较满意。
当然了,这个工程不是马上可以立项的,还得通过上面的审批,不过林祖辉相信问题不大。
这对城市的发展,非常的有利!
而启动这样的项目,新时代集团(华夏),其实也不用投资太多,毕竟是分期进行的。
林祖辉的内地之行动作很快,在魔都也很快签署了三份合同,顺便又洽谈成功一副大型住宅地皮(300万平方尺)。
回到粤省,又在羊城拿下一副800万平方尺,打算分十年进行开发住宅项目。
在围棋棋盘里,执黑先行是既定规则,也是微妙胜率。高明的棋手在执棋时运筹帷幄,但精明的棋手在开局之前就参透了升段积分的规则。不是一局胜败,而是步步争先。
新时代集团在内地的项目投资,就是如此布局,抢下拿下地段最好的项目。
而且,在内地开发地产,土地储备非常重要,因为房价涨得快,土地成本越便宜,项目的回报率越高。
所以,林祖辉离开内地的时候,对陆东来说道:“你们团队要继续考察京城、魔都、羊城、鹏城、佛山等地的住宅地皮。有了好项目,就汇报给我,我好来考察!”
虽然说内地所有项目都是需要林祖辉肯定,但陆东来的团队是必须将前期工作做好的。
“嗯,我们会随时留意这几个城市的土地市场,争取今年下半年,能有更好更多的项目。”
林祖辉满意的点点头,内地项目看起来投资很大,其实投资的资金很小。比如价值600亿的项目,实际只需付出120亿港币左右,还无需一次性拿出。
此时,新时代集团在内地的总计投资已经差不多200亿以上的规模了。
比如魔都港,双方合作的协定是未来将投资60亿进行改造和升级,双方五五分成,新时代集团注资10亿港币的现金,魔都港以资产注入。至于后续的投资,新时代集团也无需掏钱,因为港口本身是在正常经营的,有营收,还可以进行贷款。
一些住宅项目的启动资金就更低了,现在内地的地皮非常便宜,拿下土地后,只需分期进行开发。拿出少量的资金,启动第一期工程,接下来就可以贷款、卖期房进行开发下去。
总之,今年的新时代集团打算拨给内地30亿港币的资金,谈下300亿的项目都没有问题。毕竟几个中环广场,只需先购买土地而已,而且占股只有六成。
下半年,林祖辉还会来内地多谈项目,越是早投资,以后的回报率越高。
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5月26日,星期二。
今天是五月期指交割的日子(预留三个交易日进行交割),也是林祖辉收获的日子;
年初,恒金投资购买了10000张五月期指合约,买入恒生指数平均值为4400点,而今天开盘就是6100点。
也就是说,他投资了亿左右,今天收盘后,他可能会净赚亿左右,回笼资金13亿。
这笔资金可谓来得十分及时,因为他没有钱了!
太不可思议了,他感觉自己总是在缺钱。
年初还有60多亿的现金,结果购买海外信托银行花了25亿、沽空美元日元花掉15亿的保证金(20倍杠杆,均点点)、供股集资/认购债券花掉25亿、支付仙女7亿用于购置海外资产。
若不是期间有股息10亿出头(多间上市公司)、恒金置业的租金收益数亿,恐怕他已经‘破产’了!
这种赚得多,花得多的日子,林祖辉已经过习惯了。
若是他有上百亿的现金在手里,而没有投资项目,他倒反而不舒服了。
今年沽空的美元/日元,如今已经跌至129点多,算是开始下跌,不知道还会不会反弹;
关键是,倘若今年跌至120点左右,他也未必会平仓,毕竟他可是在期待明年跌至100点左右。
所以,若是年底买黄金期货,还得提前贷款一点。
现在的他,倒不需要考虑——贷款做金融的风险性了,毕竟他的美股市值、香港的置业、上市公司股份,数额都十分的丰厚。
想亏得倾家荡产,也是不可能的事情。
“咚咚”敲门声响起。
秘书李珂带着陈斌,走了进来。
“老板,和汇丰银行合作的那个项目,已经签署了正式合约。今年年底之前,我们会完成清拆工作,明年年初动工上盖工程。”梁真勋坐在沙发上,并汇报道。
林祖辉满意的点点,这是新时代集团和汇丰银行在地产上的第一次合作。
汇丰银行位于香港蒲飞路23号职员宿舍旧地址地盘,计划重建两幢四十层高住宅大厦。该地盘可建总楼面面积约为35万平方呎。由“新时代集团”负责整项发展,新时代集团计划投资5亿港元,作为补地价及建筑费用。整项发展双方各占约五成权益,计划在1995年可完成入伙。
不会赚太多,顶多每年30%的收益,但毕竟是从长江实业手上抢下来的项目,还是让人高兴。
原来在今年四月,李超人正式卸任汇丰银行董事,也宣布汇丰银行和李超人的蜜月期结束。虽然不能说闹矛盾,但至少也不会像以往那样紧密无间。
当然,林祖辉自然不是顶上去的意思,他和汇丰仅限贷款合作、地产合作,远没有李超人和汇丰银行的关系好,哪怕是现在也差得远。
他也不需要和汇丰银行关系太好!这次合作,双方是有利益在里面——汇丰银行渴望继续和新时代集团合作(贷款),也渴望林祖辉的关系有助于他们重返内地。
林祖辉说道:“嗯,争取明年年底和后年年初,将之全部售罄。”
陈斌点点头,说道:“好的,等会我备注一下!”
林祖辉又说道:“明年我们要争取出售300万平方尺的住宅面积,一定要做好充分的准备和调度。”
其实,这是他在精打细算。
他知道,这一波港府打压炒房,中低档住宅市场只能说是微微上涨,而不是大涨;这就预示着,明年还有一波大行情,所以应该多销一些住宅。
而到了1994年,港府怕是又得更严厉的打击炒房的,再加上到时候香江地产进入到一个‘调整期’,下跌两三成都是可能的事情。
前世李超人和李兆基的马鞍山对决,便是楼价从5600港币以上,最后3950港币都在出售了(李超人顶烂市,并不是正常价格)。
所以为了更好的效益比,林祖辉一般会精打细算一番,即供应起伏一下。
比如说1993年供应300万平方尺,那么1994年可以供应280万平方尺就足以。
陈斌自然知道,老板擅长精打细算和把握好时机,所以也是深信不疑。
“嗯,计划供应是没有问题的!”
林祖辉思考了一下,说道:“最近因为内地开放,香江的工业楼宇价格不涨反跌,你可以让人在观塘搜寻一些可重建工业物业地皮和旧楼,并进行收购。这些重建地皮旧楼,可以作为一个土地储备,以后可改建综合大厦,相当的划算!”
因为香江的工厂都迁往内地,所以港府早已经允许工业地皮,可建综合性大厦,即写字楼和厂房的两种用途大厦。
现在香江港九地区,土地是越来越少了,所以若想多储备土地,就多灵活起来。
陈斌问道:“倒是很容易找到合适的,不过我们打算投资多少金额?”
林祖辉说道:“8亿以内吧!”
“好的,我知道了!”
也就新时代集团一个月的纯利,算不得什么。
而且那可是半商业大厦,能捡便宜可是非常好的事情。
而在林祖辉看来,新时代集团赚钱快,花钱一定也要快,不能将钱留在手上太多。
过了一会,梁真勋也走进他的办公室汇报工作。
首先,是美丽华酒店收购工作正式展开,预计花费亿港币,并获得%的美丽华酒店股权;
其次,美国传回消息,已经购买微软价值亿美元左右的股票。
对于这两笔投资,林祖辉都是非常满意。
美丽华酒店没有什么负债,反而账上还有亿的现金流,这笔钱可以启动美丽华广场项目(已经立项);除此之外,还可以进行贷款,向内地进行投资。
新时代集团投资的美股,成本已经达到亿美元,目前盈利1500万美元;按照林祖辉的预测,今后每年将保持35%以上的回报率,直到2000年初,8年时间可以赚取80亿美金以上。
这些钱,可以作为新时代集团在1993年~1994年投资商业地产的一个‘保证’,好比鸡蛋哲学,一个项目如果产生亏损和盈利低,另外一个高回报产业可以拉高整体的投资回报率。
当然了,对于投资美国商业地产,林祖辉也是信心十足,他一定可以抄底成功。
5月底,林祖辉来到京城。
他和京城官方连续签订三份合同,一举拿下年初洽谈的三个大项目,分别是:
王府井大街的东安市场改造工程,整个工程经过改造后,营业面积将达到150万平方尺;建筑最高为10层、地下两层,分多幢建筑组合而成;其中一幢作为‘东安市场’以中央收银模式的百货模式,其余为现代化收租的购物中心模式。双方的合作模式是:东安市场以地皮入股,占股35%;新时代集团承担所有建筑费、税费,占股65%。整个‘新东安市场’工程预计1997年上半年完成,并投入营业。
毗邻东安市场的‘王府井希尔顿酒店’(校尉胡同)项目,整个项目占地面积为20万平方尺,此项目为新时代集团购买土地,并独资拥有。
三里屯的中环广场,占地面积为70万平方尺,采用19幢低密度建筑(10层)组合的现代化购物中心,并打造时尚、潮流、艺术的风格街区,此项目为港资独资。
三个项目都非常顺利,交涉时间仅三个月不到,这和林祖辉的人脉关系和影响力息息相关。林祖辉本人可不仅仅是一个地产商人,他在内地的服装工厂,用工人数好几千人,是外资当中的制造业代表。
拿下三个项目后,林祖辉并没有离开京城,而是继续和京城官员进行洽谈。
一间会议室里,林祖辉说出了自己的想法:“京城是华夏的首都,外国游客来华夏,基本都会来京城。近年来京城已经有不少新建筑,但如果城中心低矮的破破烂烂民房,实在有碍市容。所以,我想和领导们商量一下,对崇~文旧城进行全面改造,新造现代化城市建筑。”
京城官员说道:“崇~文旧城大概有200万平方米(2200万平方英尺),如此浩大的工程,光是搬迁都是一个大问题。人民必须安居乐业,否则就会出乱子。”
林祖辉马上说出自己的想法,说道:“自然会考虑周全,我们新时代集团愿意和政府合作开发,采取边拆边建的方式。如此浩大的工程,可分多期进行建设,我们可以合作成立公司进行。在整个项目上,兴建住宅、酒店、商业大厦等,统筹规划。”
200万平方米的改造工程,而且又是京城中心,购买地皮独资建设,那是不现实的。
不说其它因素,光是一个搬迁工程,没有政府来搞定,不知道要出多少事情。
而这个项目如此浩大,新时代集团进行分期建设和投资,也相当于在变相储备土地。
新时代集团在内地的投资,也必须采用‘重视土地储备’的方式,这样才能将回报率稍微提高一下。他可是知道,内地项目的回报率只有8~15%区间,赚不了快钱。但如果量大的话,还是非常值得的。
此次来内地,他除了签署六份合同外,还得进行‘发展物业’(住宅项目)的投资。
因为收租物业(商场、写字楼)的回报期限,实在太过漫长;所以在内地必须收租物业、发展物业,一起干。
发展物业两年就可以开始出售期房,回笼资金;
赚的钱,就正好补上收租物业的投资。
京城官员们顿时对于这个项目非常看重,双方进行了初步的洽谈。
而考虑到京城这边的形势,林祖辉也是尽可能的表现出诚意来,真正的合作共赢。
最终双方达成了一个初步意向,对合作双方比较满意。
当然了,这个工程不是马上可以立项的,还得通过上面的审批,不过林祖辉相信问题不大。
这对城市的发展,非常的有利!
而启动这样的项目,新时代集团(华夏),其实也不用投资太多,毕竟是分期进行的。
林祖辉的内地之行动作很快,在魔都也很快签署了三份合同,顺便又洽谈成功一副大型住宅地皮(300万平方尺)。
回到粤省,又在羊城拿下一副800万平方尺,打算分十年进行开发住宅项目。
在围棋棋盘里,执黑先行是既定规则,也是微妙胜率。高明的棋手在执棋时运筹帷幄,但精明的棋手在开局之前就参透了升段积分的规则。不是一局胜败,而是步步争先。
新时代集团在内地的项目投资,就是如此布局,抢下拿下地段最好的项目。
而且,在内地开发地产,土地储备非常重要,因为房价涨得快,土地成本越便宜,项目的回报率越高。
所以,林祖辉离开内地的时候,对陆东来说道:“你们团队要继续考察京城、魔都、羊城、鹏城、佛山等地的住宅地皮。有了好项目,就汇报给我,我好来考察!”
虽然说内地所有项目都是需要林祖辉肯定,但陆东来的团队是必须将前期工作做好的。
“嗯,我们会随时留意这几个城市的土地市场,争取今年下半年,能有更好更多的项目。”
林祖辉满意的点点头,内地项目看起来投资很大,其实投资的资金很小。比如价值600亿的项目,实际只需付出120亿港币左右,还无需一次性拿出。
此时,新时代集团在内地的总计投资已经差不多200亿以上的规模了。
比如魔都港,双方合作的协定是未来将投资60亿进行改造和升级,双方五五分成,新时代集团注资10亿港币的现金,魔都港以资产注入。至于后续的投资,新时代集团也无需掏钱,因为港口本身是在正常经营的,有营收,还可以进行贷款。
一些住宅项目的启动资金就更低了,现在内地的地皮非常便宜,拿下土地后,只需分期进行开发。拿出少量的资金,启动第一期工程,接下来就可以贷款、卖期房进行开发下去。
总之,今年的新时代集团打算拨给内地30亿港币的资金,谈下300亿的项目都没有问题。毕竟几个中环广场,只需先购买土地而已,而且占股只有六成。
下半年,林祖辉还会来内地多谈项目,越是早投资,以后的回报率越高。
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