第456章 【野心勃勃】
第456章【野心勃勃】
翌日。
里切曼带着林祖辉一行,来到公园大道245号大厦。
这幢大厦林祖辉有印象,前世海航在2017年以22亿美元的价格拿下,凭借一己之力,将纽约房地产从低谷拉了回来。不过后来海航破产,这幢大厦挂牌18亿美元都没有成交。
“林先生,这幢大厦始建于1967年,楼高48层,楼面面积为143万平方尺。80年代中期,才经过翻修,目前出租率为79%。”里切曼有些得意的介绍道,不过很快神情又萎靡下去。
林祖辉观察着大楼,也观察者里切曼,心里有数。
反正他是抱着捡便宜的心态,来收购曼哈顿的写字楼,贵了是肯定不会买的。
众人朝着大楼里面走去,林祖辉问道:“租金单价平均值是多少?”
他心里肯定有数,但毕竟每幢楼的租金也是不一样的。
里切曼不会骗林祖辉,因为对他没有好处。他昨天想了很久,觉得自己可能最大的希望,就是完成伦敦的‘金丝雀码头’,从中获利。当然,他现在可以说是破产了,自然也赎回不了那么大一个项目,所以就需要一大批风险投资。而林祖辉无疑是最好的风险投资人,他是香江的商界领袖,本身又是华人首富。
“目前是30美元每平方尺每年!”
林祖辉盘算了一下,合计美元每平方尺每月(约20港币每平方尺),还不及香江九龙最低写字楼价格。
香江的写字楼目前是全球最高,超过东京,曼哈顿更不在话下,平均在30港币~60港币每平方尺每月的区间。中区的写字楼,已经达到60港币每平方尺每月,而且接下来两年之内,将暴涨至90港币以上,最高应该是交易广场的110港币每平方尺。
至于曼哈顿,就算互联网泡沫危机前,估计也就45港币每平方尺(年租60美元每平方尺),远不及香江。
重要的是,纽约的写字楼的税收比香江高,而且这些大厦都是年代久远的大厦,一次维修升级,可能就花费昂贵。
回报率不会太高,就算买的时机是抄底,价格也有折算。
不过,购买曼哈顿的大厦,是一种实力的象征;
同时,也是在变相交‘保护费’,毕竟新时代集团和林祖辉个人的明面上,都有投资数额很大的美股,为了不让人眼红,就必须来美国抄底大厦,来平衡之间的回报率高的关系。毕竟,证券的回报率实在太高了,还是得投资一些回报率中等的资产(扣除银行利息,10%~15%的回报率)。
一行人乘坐电梯,体验了这幢大厦,整体来说,确实是比较新的大厦。
不过林祖辉知道,奥林匹亚的另外几座大厦,搞不好四五十年代的都有。
纽约在1902年,就建起了一幢22层高的熨斗大厦,是当时最高的大厦。所以前世网络上给李鸿章配上帝国大厦(1931年)等建筑,来衬托李鸿章的绝望,纯粹是自媒体在蹭流量。
参观完曼哈顿公园大道245号,林祖辉又对里切曼说道:“这样一幢大厦,现在的市价是大厦?”
里切曼思考了一下,然后说道:“市价估计在3亿美元,但肯定没人购买!”他不想说谎话,因为以这个年轻人的聪明,以及跟着他的那群精英顾问,一看就非常的专业。
林祖辉点点头,这种大厦买卖双方非常考验契合度,因为没有一个标准。
若按香江的计算,单价一般是租金的100倍,即250美元每平方尺的售价,这幢大厦得需要亿。不过呢,这幢大厦的空置率那么高、每年维护费和税收那么高,远不可能这样计算。
若是林祖辉出个心理价,那就是250乘以80%的出租率,再折价七成,即140美元的单价;以143万平方尺的收租面积计算,2亿美元比较合适。
这个价格,在1995年以前,都没有什么太大的涨幅。每年的租金纯利,未必跑得过通胀高企,回报率可能只有5%~8%。
考察完曼哈顿公园大道245号后,林祖辉又和里切曼来到餐厅,一起吃午餐。
席间,里切曼似乎比较在意林祖辉对于‘金丝雀码头’前景的看法,所以他说道:“林先生也了解过金丝雀码头项目?”
林祖辉笑着点点头,说道:“去过几次,每一次都在感叹‘欧洲华尔街’就要诞生了!只可惜,英国经济下滑,政府承诺这个项目的地铁迟迟不能立项,是最大制约这个项目成功的关键。”
里切曼深有同感的说道:“当年我接手这个项目时,伦敦政府信誓旦旦保证要建立1条轻轨、1条地铁延伸线、1个水上客运码头和1个新国际机场,最后只按计划建成了轻轨当然,伦敦写字楼也非常低迷,也是导致现在这种情况的一个重要原因。”
林祖辉要的就是引起里切曼丢车保帅,所以继续说道:“伦敦不可能让这么大一个项目停罢,我觉得很快就会通过地铁延伸线的决议,也许是明年或者后年.如果你能拉到足够的资金,从债权银行手中赎回它,只要再坚持五至八年,这个项目就将大获成功。”
里切曼说道:“话虽如此,但倘若奥林匹亚约克公司破产,我就算带领一群风险投资完成这个项目,怕是赚钱的却是投资人。”
林祖辉笑着说道:“总比什么都没有的好!你是项目的领头羊,可以为自己开高薪,也可以个人贷款加入投资。不过话又说来,你的公司也许不会那么糟糕!”
里切曼看着林祖辉,认真的说道:“林先生,伱是一个值得我佩服的商人。不过我想请教你,你的成功最大因素是什么?”
看着曾经被欧美投资者捧上神坛的里切曼,想起他当年是如何受欢迎,那些商业银行纷纷将钱送到他的手上,林祖辉不由得感叹,世事无常,里切曼很快就会有一个新的外号——加拿大莽汉。
“我觉得是抄底吧!”林祖辉说道。
“什么时候才是底?”里切曼连忙问道。
“大家都绝望了,我就觉得是底了。别人恐慌的时候我疯狂,别人疯狂的时候我恐慌,大概就是这样吧!其实,我本来今年还不想插手欧美商业地产,因为市场还不足够恐慌!”
里切曼苦笑道:“林先生的意思是,如果奥林匹亚倒闭,才会导致欧美写字楼市场真正的恐慌!不过我对于你那句哲理性的座右铭——别人恐慌的时候我疯狂,别人疯狂的时候我恐慌,非常佩服。”
可不就是嘛!
明年、后年抄底,应该才是最好的时机。
不过呢,若是奥林匹亚破产,其资产肯定是在债权银行手中了,他未必便宜买得到。要知道前世,奥林匹亚的1200万平方尺曼哈顿写字楼在1996年才被债券银行拿出来出售,花旗银行、李超人、加拿大银行联手争夺,至于有没有成功,林祖辉就不知道了。
估计是没有!
林祖辉安抚里切曼说道:“里切曼先生,我无意在你伤口撒盐。说起来,对于奥林匹亚的曼哈顿写字楼,我并不是非常渴望投资。在我们香江,我投资的写字楼项目,每年可以有30%的回报率,全世界都找不到如此好的土壤。”
里切曼惊讶起来,心里感叹ZTM的是什么市场啊,回报率那么高!
两人聊得非常投机,特别是在金丝雀码头项目上,林祖辉明确表示自己可以投资,哪怕是曼哈顿写字楼项目没有达成合作。
当然了,两种投资方法不一样,倘若里切曼可以将曼哈顿的八幢大厦廉价出售给自己,他承诺:在金丝雀码头项目中,林祖辉可以先替他购买10%的股权,他可以在一定期限里赎回,仅需支付本金和利息即可。
也就说,哪怕是这个项目价格升值很多,他也只需向银行借贷,再支付林祖辉本金和利息。
里切曼顿时心头火热起来,这个条件简直太优越了!
奥林匹亚一旦破产,所有的资产都不属于他,他又何必在意曼哈顿写字楼卖得廉价呢!
更何况,现在曼哈顿写字楼的价格,就是那么廉价才能卖得出去!
和里切曼的交易,不会马上达成,里面的程序有些复杂。首先,是要里切曼下定决定;其次,这八幢大厦已经被债券银行盯上了,要想出售,势必要协商好;最后,才是双方的正式谈判。
林祖辉想购买的八幢大厦,并不包括奥林匹亚的世界贸易大厦,也不是奥林匹亚在曼哈顿的全部商业地产。
这八幢大厦总计是1180万平方尺的收租面积(包括公园大道245号大厦),林祖辉给的心理价就是140美元每平方尺,总计亿美金,合到亿港币。
以公园大道245号大厦为例,以后可以卖给海航22亿美元,15年升值10倍。当然,这部分收入不包括期间的租金。
以升值空间计算,其实比香江写字楼的升值还高点了,比如说中环广场现在价格应该在80~100亿,但到2015年最高峰时,最多也就值500亿港币,升值空间也就5~6倍。
但考虑到租金水平、维修成本、税收,香江的写字楼赚的一塌糊涂。
而假如这笔交易达成,林祖辉相当于就用了亿港币购买下一幢150万平方的大厦,比李超人在一年前购买的价格,还便宜了不少。
届时,谁更会抄底,香江投资者一目了然。
至于亿港币(可能不止,138亿也可以接受)的资金来源,林祖辉打算用香江的物业做抵押,向汇丰、花旗等商业银行贷款80亿港币。
这样一来,就不担心这些银行不肯借了,因为香江的物业太值钱了。而且,新时代集团负债一成都没有了,完全不担心没有人借贷。
下午,林祖辉来到‘富利地产投资管理’公司在纽约的办公处。
从今年年初开始,林祖辉便着手对富利地产进行改革,因为他知道最近两年他会投资大量的美国商业地产。所以,集团加强了这边的管理能力,派遣了高级职员,以及招募了不少美国地产人才(华人优先),组建了一个强大的管理班子。
目前,富利地产在美国拥有30亿港币左右的物业,主要是集中在洛杉矶、三藩市,但现在,显然中心开始朝着纽约来了。
“老板”
会议室里,集团部分高层,富利地产高层,纷纷坐在会议桌两边,起身恭声说道。
梁真勋、高毅等集团管理层,是这次随林祖辉考察出访;除此之外,还有富利地产的总裁陈明智、及富利地产投资管理的高级职员。
林祖辉点点头,坐在了主位上,并示意大家坐下。
“此次来纽约,你们大概也明白了我的想法,那就是争取低价在奥林匹亚约克公司手里,购买8幢摩天大厦。虽然就算低价投资,回报率也不会高,但若是长期考虑,应该还是非常值得的。当然,这笔投资未必会成,但是你们要做好准备!”
“是,老板!”
林祖辉对陈明智说道:“写字楼管理方面,你们要做好工作,优秀的管理方,可以让空置率更低!对于租客,我们就是他们的服务员,要有随时为他们解决麻烦的准备!对于物业,我们要用心维护。”
陈明智是香江出身的高管,但已经在美国工作四年了,对这边已经相当熟悉了。
“老板放心,我们一定管理好旗下的物业,像华人置业学习。”
林祖辉点点头,继续说道:“就算这次八幢大厦交易未成功,我明年也会在曼哈顿购买相当一部分优质收租物业,作为长期投资之用。而富利地产作为新时代集团在美国投资的旗舰,一定要发展成一直高效率、高质数的团队。”
众人见林祖辉如此重视,也知道这位老板要在美国抄底了!
香江太小了,已经容纳不下新时代集团了。
接着,林祖辉听取了大家的工作汇报。
洛杉矶的商业地产有些惨,空置率有22%。当然了,这是大环境所知。洛杉矶的那个‘商业中心’项目,还未竣工便遇到欧美写字楼低谷。再加上当年(1988年)的地皮、建筑费等,投资也大了,目前来说不乐观。
不过是长期投资,只要负债合理,永远都是赚钱的。
林祖辉思考了一下,对梁真勋说道:“再拿出1亿美元,注入富利地产投资管理公司,然后购买美国通用动力公司的股票,尽快买入。”
梁真勋连忙说道:“好的,我马上安排!”
总计在美股上投资亿美元了,不过通用动力公司的股票,预计明年年底就要放出。投资策略,是因为林祖辉看过巴菲特的投资经历。
在收购美丽华酒店和内地投资,各开支30亿港币后,新时代集团账上还有六十多亿港币。下半年的纯利和回笼,是不会低于60亿的,总之就算投资了50亿在美国写字楼上(再贷款80亿加),新时代集团依旧有稳定的现金流。
所以,无需担忧现金流不充足。
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翌日。
里切曼带着林祖辉一行,来到公园大道245号大厦。
这幢大厦林祖辉有印象,前世海航在2017年以22亿美元的价格拿下,凭借一己之力,将纽约房地产从低谷拉了回来。不过后来海航破产,这幢大厦挂牌18亿美元都没有成交。
“林先生,这幢大厦始建于1967年,楼高48层,楼面面积为143万平方尺。80年代中期,才经过翻修,目前出租率为79%。”里切曼有些得意的介绍道,不过很快神情又萎靡下去。
林祖辉观察着大楼,也观察者里切曼,心里有数。
反正他是抱着捡便宜的心态,来收购曼哈顿的写字楼,贵了是肯定不会买的。
众人朝着大楼里面走去,林祖辉问道:“租金单价平均值是多少?”
他心里肯定有数,但毕竟每幢楼的租金也是不一样的。
里切曼不会骗林祖辉,因为对他没有好处。他昨天想了很久,觉得自己可能最大的希望,就是完成伦敦的‘金丝雀码头’,从中获利。当然,他现在可以说是破产了,自然也赎回不了那么大一个项目,所以就需要一大批风险投资。而林祖辉无疑是最好的风险投资人,他是香江的商界领袖,本身又是华人首富。
“目前是30美元每平方尺每年!”
林祖辉盘算了一下,合计美元每平方尺每月(约20港币每平方尺),还不及香江九龙最低写字楼价格。
香江的写字楼目前是全球最高,超过东京,曼哈顿更不在话下,平均在30港币~60港币每平方尺每月的区间。中区的写字楼,已经达到60港币每平方尺每月,而且接下来两年之内,将暴涨至90港币以上,最高应该是交易广场的110港币每平方尺。
至于曼哈顿,就算互联网泡沫危机前,估计也就45港币每平方尺(年租60美元每平方尺),远不及香江。
重要的是,纽约的写字楼的税收比香江高,而且这些大厦都是年代久远的大厦,一次维修升级,可能就花费昂贵。
回报率不会太高,就算买的时机是抄底,价格也有折算。
不过,购买曼哈顿的大厦,是一种实力的象征;
同时,也是在变相交‘保护费’,毕竟新时代集团和林祖辉个人的明面上,都有投资数额很大的美股,为了不让人眼红,就必须来美国抄底大厦,来平衡之间的回报率高的关系。毕竟,证券的回报率实在太高了,还是得投资一些回报率中等的资产(扣除银行利息,10%~15%的回报率)。
一行人乘坐电梯,体验了这幢大厦,整体来说,确实是比较新的大厦。
不过林祖辉知道,奥林匹亚的另外几座大厦,搞不好四五十年代的都有。
纽约在1902年,就建起了一幢22层高的熨斗大厦,是当时最高的大厦。所以前世网络上给李鸿章配上帝国大厦(1931年)等建筑,来衬托李鸿章的绝望,纯粹是自媒体在蹭流量。
参观完曼哈顿公园大道245号,林祖辉又对里切曼说道:“这样一幢大厦,现在的市价是大厦?”
里切曼思考了一下,然后说道:“市价估计在3亿美元,但肯定没人购买!”他不想说谎话,因为以这个年轻人的聪明,以及跟着他的那群精英顾问,一看就非常的专业。
林祖辉点点头,这种大厦买卖双方非常考验契合度,因为没有一个标准。
若按香江的计算,单价一般是租金的100倍,即250美元每平方尺的售价,这幢大厦得需要亿。不过呢,这幢大厦的空置率那么高、每年维护费和税收那么高,远不可能这样计算。
若是林祖辉出个心理价,那就是250乘以80%的出租率,再折价七成,即140美元的单价;以143万平方尺的收租面积计算,2亿美元比较合适。
这个价格,在1995年以前,都没有什么太大的涨幅。每年的租金纯利,未必跑得过通胀高企,回报率可能只有5%~8%。
考察完曼哈顿公园大道245号后,林祖辉又和里切曼来到餐厅,一起吃午餐。
席间,里切曼似乎比较在意林祖辉对于‘金丝雀码头’前景的看法,所以他说道:“林先生也了解过金丝雀码头项目?”
林祖辉笑着点点头,说道:“去过几次,每一次都在感叹‘欧洲华尔街’就要诞生了!只可惜,英国经济下滑,政府承诺这个项目的地铁迟迟不能立项,是最大制约这个项目成功的关键。”
里切曼深有同感的说道:“当年我接手这个项目时,伦敦政府信誓旦旦保证要建立1条轻轨、1条地铁延伸线、1个水上客运码头和1个新国际机场,最后只按计划建成了轻轨当然,伦敦写字楼也非常低迷,也是导致现在这种情况的一个重要原因。”
林祖辉要的就是引起里切曼丢车保帅,所以继续说道:“伦敦不可能让这么大一个项目停罢,我觉得很快就会通过地铁延伸线的决议,也许是明年或者后年.如果你能拉到足够的资金,从债权银行手中赎回它,只要再坚持五至八年,这个项目就将大获成功。”
里切曼说道:“话虽如此,但倘若奥林匹亚约克公司破产,我就算带领一群风险投资完成这个项目,怕是赚钱的却是投资人。”
林祖辉笑着说道:“总比什么都没有的好!你是项目的领头羊,可以为自己开高薪,也可以个人贷款加入投资。不过话又说来,你的公司也许不会那么糟糕!”
里切曼看着林祖辉,认真的说道:“林先生,伱是一个值得我佩服的商人。不过我想请教你,你的成功最大因素是什么?”
看着曾经被欧美投资者捧上神坛的里切曼,想起他当年是如何受欢迎,那些商业银行纷纷将钱送到他的手上,林祖辉不由得感叹,世事无常,里切曼很快就会有一个新的外号——加拿大莽汉。
“我觉得是抄底吧!”林祖辉说道。
“什么时候才是底?”里切曼连忙问道。
“大家都绝望了,我就觉得是底了。别人恐慌的时候我疯狂,别人疯狂的时候我恐慌,大概就是这样吧!其实,我本来今年还不想插手欧美商业地产,因为市场还不足够恐慌!”
里切曼苦笑道:“林先生的意思是,如果奥林匹亚倒闭,才会导致欧美写字楼市场真正的恐慌!不过我对于你那句哲理性的座右铭——别人恐慌的时候我疯狂,别人疯狂的时候我恐慌,非常佩服。”
可不就是嘛!
明年、后年抄底,应该才是最好的时机。
不过呢,若是奥林匹亚破产,其资产肯定是在债权银行手中了,他未必便宜买得到。要知道前世,奥林匹亚的1200万平方尺曼哈顿写字楼在1996年才被债券银行拿出来出售,花旗银行、李超人、加拿大银行联手争夺,至于有没有成功,林祖辉就不知道了。
估计是没有!
林祖辉安抚里切曼说道:“里切曼先生,我无意在你伤口撒盐。说起来,对于奥林匹亚的曼哈顿写字楼,我并不是非常渴望投资。在我们香江,我投资的写字楼项目,每年可以有30%的回报率,全世界都找不到如此好的土壤。”
里切曼惊讶起来,心里感叹ZTM的是什么市场啊,回报率那么高!
两人聊得非常投机,特别是在金丝雀码头项目上,林祖辉明确表示自己可以投资,哪怕是曼哈顿写字楼项目没有达成合作。
当然了,两种投资方法不一样,倘若里切曼可以将曼哈顿的八幢大厦廉价出售给自己,他承诺:在金丝雀码头项目中,林祖辉可以先替他购买10%的股权,他可以在一定期限里赎回,仅需支付本金和利息即可。
也就说,哪怕是这个项目价格升值很多,他也只需向银行借贷,再支付林祖辉本金和利息。
里切曼顿时心头火热起来,这个条件简直太优越了!
奥林匹亚一旦破产,所有的资产都不属于他,他又何必在意曼哈顿写字楼卖得廉价呢!
更何况,现在曼哈顿写字楼的价格,就是那么廉价才能卖得出去!
和里切曼的交易,不会马上达成,里面的程序有些复杂。首先,是要里切曼下定决定;其次,这八幢大厦已经被债券银行盯上了,要想出售,势必要协商好;最后,才是双方的正式谈判。
林祖辉想购买的八幢大厦,并不包括奥林匹亚的世界贸易大厦,也不是奥林匹亚在曼哈顿的全部商业地产。
这八幢大厦总计是1180万平方尺的收租面积(包括公园大道245号大厦),林祖辉给的心理价就是140美元每平方尺,总计亿美金,合到亿港币。
以公园大道245号大厦为例,以后可以卖给海航22亿美元,15年升值10倍。当然,这部分收入不包括期间的租金。
以升值空间计算,其实比香江写字楼的升值还高点了,比如说中环广场现在价格应该在80~100亿,但到2015年最高峰时,最多也就值500亿港币,升值空间也就5~6倍。
但考虑到租金水平、维修成本、税收,香江的写字楼赚的一塌糊涂。
而假如这笔交易达成,林祖辉相当于就用了亿港币购买下一幢150万平方的大厦,比李超人在一年前购买的价格,还便宜了不少。
届时,谁更会抄底,香江投资者一目了然。
至于亿港币(可能不止,138亿也可以接受)的资金来源,林祖辉打算用香江的物业做抵押,向汇丰、花旗等商业银行贷款80亿港币。
这样一来,就不担心这些银行不肯借了,因为香江的物业太值钱了。而且,新时代集团负债一成都没有了,完全不担心没有人借贷。
下午,林祖辉来到‘富利地产投资管理’公司在纽约的办公处。
从今年年初开始,林祖辉便着手对富利地产进行改革,因为他知道最近两年他会投资大量的美国商业地产。所以,集团加强了这边的管理能力,派遣了高级职员,以及招募了不少美国地产人才(华人优先),组建了一个强大的管理班子。
目前,富利地产在美国拥有30亿港币左右的物业,主要是集中在洛杉矶、三藩市,但现在,显然中心开始朝着纽约来了。
“老板”
会议室里,集团部分高层,富利地产高层,纷纷坐在会议桌两边,起身恭声说道。
梁真勋、高毅等集团管理层,是这次随林祖辉考察出访;除此之外,还有富利地产的总裁陈明智、及富利地产投资管理的高级职员。
林祖辉点点头,坐在了主位上,并示意大家坐下。
“此次来纽约,你们大概也明白了我的想法,那就是争取低价在奥林匹亚约克公司手里,购买8幢摩天大厦。虽然就算低价投资,回报率也不会高,但若是长期考虑,应该还是非常值得的。当然,这笔投资未必会成,但是你们要做好准备!”
“是,老板!”
林祖辉对陈明智说道:“写字楼管理方面,你们要做好工作,优秀的管理方,可以让空置率更低!对于租客,我们就是他们的服务员,要有随时为他们解决麻烦的准备!对于物业,我们要用心维护。”
陈明智是香江出身的高管,但已经在美国工作四年了,对这边已经相当熟悉了。
“老板放心,我们一定管理好旗下的物业,像华人置业学习。”
林祖辉点点头,继续说道:“就算这次八幢大厦交易未成功,我明年也会在曼哈顿购买相当一部分优质收租物业,作为长期投资之用。而富利地产作为新时代集团在美国投资的旗舰,一定要发展成一直高效率、高质数的团队。”
众人见林祖辉如此重视,也知道这位老板要在美国抄底了!
香江太小了,已经容纳不下新时代集团了。
接着,林祖辉听取了大家的工作汇报。
洛杉矶的商业地产有些惨,空置率有22%。当然了,这是大环境所知。洛杉矶的那个‘商业中心’项目,还未竣工便遇到欧美写字楼低谷。再加上当年(1988年)的地皮、建筑费等,投资也大了,目前来说不乐观。
不过是长期投资,只要负债合理,永远都是赚钱的。
林祖辉思考了一下,对梁真勋说道:“再拿出1亿美元,注入富利地产投资管理公司,然后购买美国通用动力公司的股票,尽快买入。”
梁真勋连忙说道:“好的,我马上安排!”
总计在美股上投资亿美元了,不过通用动力公司的股票,预计明年年底就要放出。投资策略,是因为林祖辉看过巴菲特的投资经历。
在收购美丽华酒店和内地投资,各开支30亿港币后,新时代集团账上还有六十多亿港币。下半年的纯利和回笼,是不会低于60亿的,总之就算投资了50亿在美国写字楼上(再贷款80亿加),新时代集团依旧有稳定的现金流。
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