第三百七十七章 建筑公司转型
其实很多普通的老百姓,都以为房地产开发商,是以高价卖房子而赚钱的,当然这么说,也不能说不对,因为这的确是其中的一个重要环节。
但在此之前,其实还有很多的商业动作,大家并不清楚。
房产开发商想要盖房子、卖房子,便需要有土地才行,而土地的获取方式,只有那么几种,最常见的便是通过竞拍得来,这种自主权比较大,建房设计,何时动工(必须在规定的时效内开发),将来的房屋销售定价等等。
另外还有几种,例如:依附行政(这种就是政府的公共设施改造,比如广场改造,经济适用房建设,棚户区危房改造等,依托行政资源,进行建设改造。)
这种土地,同样是也土地出让的一种,但是作为开放商的权利却是很小,基本上出了负责施工意外,就没什么权利了。
还有比较常见的:合作建设。就是其他开发商手上有地皮时,可以通过合作的方式,拿到部分地皮,然后进行开发。
而开发商拿到土地以后,根本不会第一时间去搞开发,而是要想尽办法拖延上几年。
不同的土地,有不同的叫法。
比如:毛地,就是指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程,不具备基本建设条件的土地,开放商遇上这样的土地,通常不会忙着搞拆迁,而是一边搞拆迁,一边以此为借口托着时间,等待土地升值。
净地,就是已经完成地面建筑拆除,地面平整的土地。
还有就是‘熟地’,这种土地,周边的基础被套设施齐全,几乎不存在任何纠纷,拿来就能开发。
开发商通常会根据公司内部计划,和市场需求来决定什么时候开发这样的土地,以此来回收资金。
所以,在整条开发链条中,开发商的利润点,主要是从囤地开始的,低价拿地慢慢囤着,等到土地升值了,在去开发盖房,计算好成本以及利润点后再定价,赚了钱再去还银行的贷款以及高昂的利息。
然后在囤地,在贷款,如此循环往复。
所以才会出现一种奇怪的现象,明明市值千亿的房企,却能轻易的从银行之中,贷款上万亿。
而突然有一天,土地不在升值,甚至掉价时,那便是房产企业的末日。
因为那些囤在手中的土地,就会变成巨大的吸血海绵,不断的蚕食着房企的资金流,最后房企无力承担轰然倒塌。
当然此时的陆野并不担心这些,就算是要出问题,那也是二十多年以后的事了。
陆爱国听了陆野的话,心中正在慢慢的消化。
“儿子,你比你爹聪明,这件事,我还是听你的,你觉得应该咋办?”
想了半天,陆爱国也发现,自己的确不是这方面的料,开口向陆野求助说道。
“我先打听打听,看看山上有没有土地拍卖,然后再做决定。另外,我会想办法招聘一个职业经理人过来帮你。将来把建筑公司改成房地产开发公司,爸你做董事长,总览全局,让职业经理人负责管理公司的运营,至于三叔他们,就全部划归到工程部们,负责施工。”
陆野开口说道。
“行,都听你的,只要建筑公司不散了就行,你三叔他们都是撇了原来的工作跟着我混,我得对他们负责。”陆爱国沉声说道。
爷俩终于把建筑公司的问题谈拢了,陆爱国也总算是松了一口气。
这段时间内,他可是过的很压抑,建筑公司都快成了他的一块心病了。
陆野应下了老爸的事,第一时间便给大刘打了一个电话,请他帮忙在国土资源管理署,帮忙打听打听关于土地拍卖的事情。
大刘自是乐意帮忙的。
没两天的功夫,大刘便带着一个好消息,找到了陆野。
“我说老弟,你怎么还打听起土地的事来了,咋,你也要涉足房地产啊,我可听说南方现在房地产很好做,很赚钱的。”大刘来到了陆野出租车公司,抱着他那肥大的肚子,坐在陆野对面笑盈盈的问道。
“我爸之前不是搞了一个建筑公司吗,自从农贸批发市场那边的工程完事以后,就一直都没找到新的工程,这样看着要撑不下去,这不然给我给想想办法吗。”
陆野微笑着回道。
“是这么回事啊。”大刘闻言,露出一副原来如此的表情。
随即说道:“你让我打听的事情,我打听了一下,最近倒是没有什么土地拍卖的。不过山上老面粉加工厂的那块土地,现在正在出售,你要是有兴趣,我可以找人从中牵个线。”
那个老面粉加工厂,陆野还真知道,位置很靠近第一高中,因为厂区搬迁,那里早就废弃多年了。
“那块地的位置不错,就是有些小了,不过给我爸的建筑公司拿来先练练手,倒正合适。”陆野点了点头,开口说道。
“这么说,你是想要了?”大刘问道。
“要,只要面粉厂土地的手续齐全,价格合适,我就要。”陆野说道。
“那行,我这就让人联系一下。”说着大刘便拿起了自己大哥大,不知道给谁打了过去。
老面粉厂的那块地方方正正的,将近七万平米,上面还有几栋残破的厂房,若是拿来开发建设住宅小区的话,倒也正合适。
大刘打完电话,对陆野轻声说道:“行了,等消息吧,估计问题不大。”
陆野心中想着招人的事,正好大刘也在,随即开口问道:“刘哥,我想招一懂房地产开发业务的人,过来辅助我爸,你有合适的人选吗?给我推荐一下。”
大刘闻言,脑子转了转,他虽然也关注过这方面的事,但是还真没关注过这行里的人。
而且栾城里,都是一些建筑公司,一家房地产开发企业都没有,他上哪里去认识这样的人才去。
想了半天,大刘也是一阵的摇头:“我这也没有,咱们这还是太落后,想找这样的人,估计得从外面的大城市聘请才行。”
从大城市聘请,这说的简单,可是做起来,可不容易。
懂行的人,通常不会选择来这种小城市,人家在大城市里,一样能混的风生水起。
而不懂行的人,聘请了也没用。
置于那些个半懂不懂的二八手子,就算是请了,陆野不敢用,这行业很是敏感,稍有不慎,就容易出事,必需要找到那种稳重靠谱的人才行。
“没有也没事,刘哥你想着帮我留意一下就好,我自己也在想想办法。”
陆野自己一时间,也没有什么好办法,只能是暂时将这件事押后了。
二十一世纪,什么最贵?人才!
而在二十世纪的末期,人才更是紧缺的很,华夏为了吸引人才回归,对国外的留学生以及外国华侨,开出了很多的优惠政策,当然效果也是十分明显的。
在那个年代,海归的名头,可是极为耀眼的,走到哪里都受人尊敬。
大刘闻言,点了点头,猛地一变脸,开口说道:“老弟,我听说你家老二考上了大学,你家要办升学宴,这事你怎么没通知我?”
“是有这事,我这不是这两天给忙忘了吗,升学宴的事都是我爸妈在弄,请柬我还没来得及写呢。”
陆野尴尬的陪着笑脸,这些天他一直都在忙着出租车公司的事情,陆昊升学宴的事,他还真给忘了,到现在都还没有发请柬。
“我就说吗,就咱们这关系,这事你不应该不通知我啊,行了,请柬你就不用给我发了,倒是王书记那边,请柬你可抓点紧,毕竟人家不比咱们兄弟。”
大刘开口提醒陆野一句。
升学宴要不要请王书记这事,陆野自己都还没想好,可是现在这么一说,自己要是不给王兴文发一份请柬,好像也有点说不过去。
算了,请柬该发发,至于王兴文来不来,那就随他吧。
毕竟身份在那里的,有些场合人家也未必肯出席。
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但在此之前,其实还有很多的商业动作,大家并不清楚。
房产开发商想要盖房子、卖房子,便需要有土地才行,而土地的获取方式,只有那么几种,最常见的便是通过竞拍得来,这种自主权比较大,建房设计,何时动工(必须在规定的时效内开发),将来的房屋销售定价等等。
另外还有几种,例如:依附行政(这种就是政府的公共设施改造,比如广场改造,经济适用房建设,棚户区危房改造等,依托行政资源,进行建设改造。)
这种土地,同样是也土地出让的一种,但是作为开放商的权利却是很小,基本上出了负责施工意外,就没什么权利了。
还有比较常见的:合作建设。就是其他开发商手上有地皮时,可以通过合作的方式,拿到部分地皮,然后进行开发。
而开发商拿到土地以后,根本不会第一时间去搞开发,而是要想尽办法拖延上几年。
不同的土地,有不同的叫法。
比如:毛地,就是指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程,不具备基本建设条件的土地,开放商遇上这样的土地,通常不会忙着搞拆迁,而是一边搞拆迁,一边以此为借口托着时间,等待土地升值。
净地,就是已经完成地面建筑拆除,地面平整的土地。
还有就是‘熟地’,这种土地,周边的基础被套设施齐全,几乎不存在任何纠纷,拿来就能开发。
开发商通常会根据公司内部计划,和市场需求来决定什么时候开发这样的土地,以此来回收资金。
所以,在整条开发链条中,开发商的利润点,主要是从囤地开始的,低价拿地慢慢囤着,等到土地升值了,在去开发盖房,计算好成本以及利润点后再定价,赚了钱再去还银行的贷款以及高昂的利息。
然后在囤地,在贷款,如此循环往复。
所以才会出现一种奇怪的现象,明明市值千亿的房企,却能轻易的从银行之中,贷款上万亿。
而突然有一天,土地不在升值,甚至掉价时,那便是房产企业的末日。
因为那些囤在手中的土地,就会变成巨大的吸血海绵,不断的蚕食着房企的资金流,最后房企无力承担轰然倒塌。
当然此时的陆野并不担心这些,就算是要出问题,那也是二十多年以后的事了。
陆爱国听了陆野的话,心中正在慢慢的消化。
“儿子,你比你爹聪明,这件事,我还是听你的,你觉得应该咋办?”
想了半天,陆爱国也发现,自己的确不是这方面的料,开口向陆野求助说道。
“我先打听打听,看看山上有没有土地拍卖,然后再做决定。另外,我会想办法招聘一个职业经理人过来帮你。将来把建筑公司改成房地产开发公司,爸你做董事长,总览全局,让职业经理人负责管理公司的运营,至于三叔他们,就全部划归到工程部们,负责施工。”
陆野开口说道。
“行,都听你的,只要建筑公司不散了就行,你三叔他们都是撇了原来的工作跟着我混,我得对他们负责。”陆爱国沉声说道。
爷俩终于把建筑公司的问题谈拢了,陆爱国也总算是松了一口气。
这段时间内,他可是过的很压抑,建筑公司都快成了他的一块心病了。
陆野应下了老爸的事,第一时间便给大刘打了一个电话,请他帮忙在国土资源管理署,帮忙打听打听关于土地拍卖的事情。
大刘自是乐意帮忙的。
没两天的功夫,大刘便带着一个好消息,找到了陆野。
“我说老弟,你怎么还打听起土地的事来了,咋,你也要涉足房地产啊,我可听说南方现在房地产很好做,很赚钱的。”大刘来到了陆野出租车公司,抱着他那肥大的肚子,坐在陆野对面笑盈盈的问道。
“我爸之前不是搞了一个建筑公司吗,自从农贸批发市场那边的工程完事以后,就一直都没找到新的工程,这样看着要撑不下去,这不然给我给想想办法吗。”
陆野微笑着回道。
“是这么回事啊。”大刘闻言,露出一副原来如此的表情。
随即说道:“你让我打听的事情,我打听了一下,最近倒是没有什么土地拍卖的。不过山上老面粉加工厂的那块土地,现在正在出售,你要是有兴趣,我可以找人从中牵个线。”
那个老面粉加工厂,陆野还真知道,位置很靠近第一高中,因为厂区搬迁,那里早就废弃多年了。
“那块地的位置不错,就是有些小了,不过给我爸的建筑公司拿来先练练手,倒正合适。”陆野点了点头,开口说道。
“这么说,你是想要了?”大刘问道。
“要,只要面粉厂土地的手续齐全,价格合适,我就要。”陆野说道。
“那行,我这就让人联系一下。”说着大刘便拿起了自己大哥大,不知道给谁打了过去。
老面粉厂的那块地方方正正的,将近七万平米,上面还有几栋残破的厂房,若是拿来开发建设住宅小区的话,倒也正合适。
大刘打完电话,对陆野轻声说道:“行了,等消息吧,估计问题不大。”
陆野心中想着招人的事,正好大刘也在,随即开口问道:“刘哥,我想招一懂房地产开发业务的人,过来辅助我爸,你有合适的人选吗?给我推荐一下。”
大刘闻言,脑子转了转,他虽然也关注过这方面的事,但是还真没关注过这行里的人。
而且栾城里,都是一些建筑公司,一家房地产开发企业都没有,他上哪里去认识这样的人才去。
想了半天,大刘也是一阵的摇头:“我这也没有,咱们这还是太落后,想找这样的人,估计得从外面的大城市聘请才行。”
从大城市聘请,这说的简单,可是做起来,可不容易。
懂行的人,通常不会选择来这种小城市,人家在大城市里,一样能混的风生水起。
而不懂行的人,聘请了也没用。
置于那些个半懂不懂的二八手子,就算是请了,陆野不敢用,这行业很是敏感,稍有不慎,就容易出事,必需要找到那种稳重靠谱的人才行。
“没有也没事,刘哥你想着帮我留意一下就好,我自己也在想想办法。”
陆野自己一时间,也没有什么好办法,只能是暂时将这件事押后了。
二十一世纪,什么最贵?人才!
而在二十世纪的末期,人才更是紧缺的很,华夏为了吸引人才回归,对国外的留学生以及外国华侨,开出了很多的优惠政策,当然效果也是十分明显的。
在那个年代,海归的名头,可是极为耀眼的,走到哪里都受人尊敬。
大刘闻言,点了点头,猛地一变脸,开口说道:“老弟,我听说你家老二考上了大学,你家要办升学宴,这事你怎么没通知我?”
“是有这事,我这不是这两天给忙忘了吗,升学宴的事都是我爸妈在弄,请柬我还没来得及写呢。”
陆野尴尬的陪着笑脸,这些天他一直都在忙着出租车公司的事情,陆昊升学宴的事,他还真给忘了,到现在都还没有发请柬。
“我就说吗,就咱们这关系,这事你不应该不通知我啊,行了,请柬你就不用给我发了,倒是王书记那边,请柬你可抓点紧,毕竟人家不比咱们兄弟。”
大刘开口提醒陆野一句。
升学宴要不要请王书记这事,陆野自己都还没想好,可是现在这么一说,自己要是不给王兴文发一份请柬,好像也有点说不过去。
算了,请柬该发发,至于王兴文来不来,那就随他吧。
毕竟身份在那里的,有些场合人家也未必肯出席。
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